Marcel · hors retraite
Calculs patrimoniaux
Chaque page répond par le chiffre d'un cas déjà certifié. Le moteur ne complète pas une donnée absente, et ne transforme pas un seuil en conseil.
- Au bout de combien d'années acheter rattrape-t-il louer ?
Dans le modèle actuel, le point mort théorique est de 6 ans. Le résultat reste indicatif car plusieurs coûts de détention et de sortie ne sont pas renseignés. Ce n'est pas une rentabilité, et ce n'est pas un conseil d'acheter.
- Comment se calcule l'IFI ?
L'IFI se calcule sur l'assiette nette, pas sur le prix des biens. Sur 3 100 000 € de biens, l'assiette est 1 810 000 € et l'IFI est de 6 070 €.
- Combien le pacte Dutreil réduit-il l'impôt pour transmettre une société ?
Le Dutreil réduit les droits en ne taxant que 25 % de la valeur des titres, si l'engagement est tenu. Sur 2 000 000 € transmis à deux enfants, donner avec le Dutreil seul coûte 56 388,70 €, vendre puis donner le cash coûte 843 543,90 €. L'écart est 787 155,20 €.
- L'apport-cession efface-t-il l'impôt sur la plus-value ?
Non. L'apport-cession seul reporte l'impôt : le coût total reste celui d'une cession directe. La purge par donation efface 357 960 €. Sur 10 ans à 5 %, la valeur temps du report est 225 119,12 €, ce n'est pas une exonération.
- Combien reste-t-il d'un dividende en régime mère-fille ?
En personne physique, 68 600 €. En holding de droit commun, 75 000 €. En régime mère-fille, 98 750 €. L'économie contre la personne physique est 30 150 €.
- Comment savoir si un owner buy-out est viable ?
Dans le scénario central, oui : le DSCR est 1,1113 et le cash-flow libre est 14 837,31 € par an. Si le dividende baisse de 20 %, le DSCR tombe à 0,8891 et l'opération ne passe plus.
- SCI à l'IR ou à l'IS : lequel laisse le plus ?
Sur ce bien, la SCI à l'IR laisse 277 664 € et la SCI à l'IS 229 503 €. L'écart est 48 161 €, uniquement dû au régime. L'IS dégage plus de cash-flow chaque année, puis paie une plus-value comptable sans l'abattement pour durée de détention.
- Comment se répartit l'impôt d'une SCI entre les associés ?
Le résultat est le même. L'impôt ne l'est pas. L'associé A paie 8 460 €, B paie 8 496 €, C paie 6 984 €, selon sa quote-part et sa tranche.
- Comment est imposée une plus-value immobilière ?
L'impôt dépend des frais retenus et de la durée. Sur une plus-value de 100 000 € détenue un an, avec des frais réels nuls, il est de 38 200 € : 19 000 € d'impôt sur le revenu, 17 200 € de prélèvements sociaux, 2 000 € de taxe. Avec le forfait légal de 7,5 %, il est de 35 335 €.
- Vaut-il mieux vendre les titres ou les actifs d'une société ?
Sur ce dossier, vendre les titres laisse 738 100 € au barème et 717 400 € au prélèvement forfaitaire. Vendre les actifs laisse 514 500 €. L'écart entre les titres au barème et les actifs est 223 600 €.
- Que reste-t-il d'une opération de marchand de biens ?
Après l'impôt sur les sociétés et la distribution, il reste le bénéfice net. Sur un achat de 200 000 € revendu 320 000 €, ce net est 35 622,26 €. Les droits réduits sont 1 430 €.
- Combien de droits pour transmettre un patrimoine à ses enfants ?
116 388,70 € en donation de la pleine propriété, et le même montant en succession. 52 388,70 € en donation de la seule nue-propriété à 65 ans. L'économie est 64 000 €.
- Comment calculer l'usufruit et la nue-propriété ?
Le barème fiscal dépend de l'âge de l'usufruitier. À 60 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Sur 500 000 €, cela fait 200 000 € et 300 000 €. Les droits sur la nue-propriété donnée à un enfant sont 38 194,35 €, contre 78 194,35 € en pleine propriété.