IFI · CGI art. 964 à 979 · GC-IFI-01
Comment se calcule l'IFI ?
Réponse
L'IFI se calcule sur l'assiette nette, pas sur le prix des biens. Sur 3 100 000 € de biens, l'assiette est 1 810 000 € et l'IFI est de 6 070 €.
Exemple
Résidence principale 1 500 000 €, locatif 800 000 €, SCI à l'IS 600 000 € dont 80 % immobiliers, SCPI 200 000 € dont 90 % immobiliers. Emprunts affectés : 400 000 € sur la résidence et 300 000 € sur le locatif. Revenus 150 000 €, IR estimé 45 000 €, 60 ans. Le plafonnement de 75 % ne s'applique pas.
La résidence de 1 500 000 € est retenue à 70 %, soit 1 050 000 €. L'abattement de 30 % fait 450 000 €. Le locatif entre pour 800 000 €. La SCI à l'IS entre pour 80 % de 600 000 €, soit 480 000 €. La SCPI entre pour 90 % de 200 000 €, soit 180 000 €.
La somme imposable avant dettes est 2 510 000 €. On retranche les emprunts affectés, 400 000 € et 300 000 €. L'assiette est 1 810 000 €. Le barème de l'article 977 donne 6 070 €.
L'impôt sur le revenu estimé est 45 000 €. Ajouté à l'IFI, cela fait 51 070 €, en dessous de 75 % des 150 000 € de revenus, soit 112 500 €. Le plafonnement ne s'applique pas. Si la liste des biens manque, Marcel refuse au lieu de prendre le prix d'un seul bien ou d'afficher 0.
Sans la liste des biens du foyer, Marcel refuse. Il ne prend pas le prix d'un seul bien pour l'assiette, et n'affiche pas 0.
CGI art. 965 · CGI art. 968, abattement de 30 % · CGI art. 974, passif affecté · CGI art. 977, barème
Calculs liés
- SCI à l'IR ou à l'IS : lequel laisse le plus ?
Sur ce bien, la SCI à l'IR laisse 277 664 € et la SCI à l'IS 229 503 €. L'écart est 48 161 €, uniquement dû au régime. L'IS dégage plus de cash-flow chaque année, puis paie une plus-value comptable sans l'abattement pour durée de détention.
- Comment calculer l'usufruit et la nue-propriété ?
Le barème fiscal dépend de l'âge de l'usufruitier. À 60 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Sur 500 000 €, cela fait 200 000 € et 300 000 €. Les droits sur la nue-propriété donnée à un enfant sont 38 194,35 €, contre 78 194,35 € en pleine propriété.
- Comment est imposée une plus-value immobilière ?
L'impôt dépend des frais retenus et de la durée. Sur une plus-value de 100 000 € détenue un an, avec des frais réels nuls, il est de 38 200 € : 19 000 € d'impôt sur le revenu, 17 200 € de prélèvements sociaux, 2 000 € de taxe. Avec le forfait légal de 7,5 %, il est de 35 335 €.
Questions fréquentes
Pourquoi 3,1 millions ne sont pas l'assiette ?
La résidence principale est retenue à 70 %. Seule la quote-part immobilière des parts de SCI à l'IS et de SCPI entre dans l'assiette. Les emprunts qui financent ces biens se déduisent.
Le seuil d'entrée est-il 1 300 000 € ?
Oui. En dessous de 1 300 000 € d'assiette nette, le foyer n'est pas assujetti et l'IFI est 0. Ce 0 est un résultat, pas un remplacement d'une donnée absente.
Peut-on afficher 0 quand le patrimoine manque ?
Non. L'absence de patrimoine immobilier taxable du foyer est un refus, pas un impôt nul.