Plus-value immobilière · CGI art. 150 U à 150 VC
Comment est imposée une plus-value immobilière ?
Réponse
L'impôt dépend des frais retenus et de la durée. Sur une plus-value de 100 000 € détenue un an, avec des frais réels nuls, il est de 38 200 € : 19 000 € d'impôt sur le revenu, 17 200 € de prélèvements sociaux, 2 000 € de taxe. Avec le forfait légal de 7,5 %, il est de 35 335 €.
Exemple
Prix d'achat 100 000 €, prix de vente 200 000 €, un an de détention. Le forfait de 7,5 % majore le prix d'achat de 7 500 € et ramène la plus-value brute à 92 500 €.
Le bien est acheté 100 000 € et vendu 200 000 € un an plus tard. Sans frais, la plus-value brute est 100 000 €. Un an de détention n'ouvre aucun abattement. L'impôt sur le revenu à 19 % fait 19 000 €. Les prélèvements sociaux à 17,2 % font 17 200 €.
La taxe de l'article 1609 nonies G est nulle jusqu'à 50 000 € de plus-value. À 100 000 €, elle est de 2 %. Cela ajoute 2 000 €. Le total est 19 000 + 17 200 + 2 000 = 38 200 €.
Si les frais réels ne sont pas choisis, le forfait légal de 7,5 % majore le prix d'achat de 7 500 €. La plus-value brute tombe à 92 500 € et l'impôt total à 35 335 €. L'impôt est 0 seulement si le bien est la résidence principale au moment de la vente.
L'impôt est 0 seulement si le bien est la résidence principale au moment de la vente. Une résidence principale dans le passé ne suffit pas. La taxe de l'article 1609 nonies G est nulle à 50 000 € de plus-value et vaut 2 % à 100 000 €.
CGI art. 150 U · CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G
Calculs liés
- Au bout de combien d'années acheter rattrape-t-il louer ?
Dans le modèle actuel, le point mort théorique est de 6 ans. Le résultat reste indicatif car plusieurs coûts de détention et de sortie ne sont pas renseignés. Ce n'est pas une rentabilité, et ce n'est pas un conseil d'acheter.
- SCI à l'IR ou à l'IS : lequel laisse le plus ?
Sur ce bien, la SCI à l'IR laisse 277 664 € et la SCI à l'IS 229 503 €. L'écart est 48 161 €, uniquement dû au régime. L'IS dégage plus de cash-flow chaque année, puis paie une plus-value comptable sans l'abattement pour durée de détention.
- Que reste-t-il d'une opération de marchand de biens ?
Après l'impôt sur les sociétés et la distribution, il reste le bénéfice net. Sur un achat de 200 000 € revendu 320 000 €, ce net est 35 622,26 €. Les droits réduits sont 1 430 €.
Questions fréquentes
Le forfait de 7,5 % est-il une estimation ?
Non. C'est le forfait légal quand les frais réels ne sont pas choisis. Les frais réels, s'ils sont connus, remplacent le forfait.
Une détention d'un an ouvre-t-elle un abattement ?
Non. L'abattement pour durée de détention commence après cinq ans, et l'exonération complète de l'impôt sur le revenu est à 22 ans, celle des prélèvements sociaux à 30 ans.