Acheter ou louer · hypothesesVersion 2026.09
Au bout de combien d'années acheter rattrape-t-il louer ?
Réponse
Dans le modèle actuel, le point mort théorique est de 6 ans. Le résultat reste indicatif car plusieurs coûts de détention et de sortie ne sont pas renseignés. Ce n'est pas une rentabilité, et ce n'est pas un conseil d'acheter.
Exemple
Prix 300 000 €, apport 60 000 €, loyer 13 200 € par an. Sans département, les frais d'entrée sont une estimation de 24 000 € (8 % du prix), pas le taux du département. Crédit 240 000 € à 3,30 % sur 272 mois, Banque de France, juillet 2026, hors assurance. Le rendement alternatif retenu est 1,70 %, taux du Livret A au 1er août 2026 (info.gouv.fr), hypothèse de référence, plafond 22 950 € hors intérêts.
Le crédit porte sur 240 000 €, à 3,30 % pendant 272 mois, taux et durée de la Banque de France en juillet 2026, hors assurance. La mensualité est d'environ 1 254 €. Le loyer est de 1 100 €. L'écart de 154 € par mois est déjà placé du côté de celui qui continue à louer.
Sans département, les frais d'entrée sont estimés à 24 000 €, soit 8 % du prix. Ce n'est pas un taux départemental. Si l'acte est à Paris le 1er juin 2026, le barème DGFiP donne 18 955,50 € de droits de mutation, hors émoluments de notaire, et le seuil de ce même dossier passe à 5 ans.
Le seuil est la première année où le patrimoine de l'acheteur dépasse celui du locataire. L'assurance n'est pas inventée. Le seuil calculé hors assurance emprunteur avance le moment où l'achat devient intéressant. Le 1,70 % est le taux du Livret A, une référence, pas un compte au-delà du plafond de 22 950 €.
Le seuil est la première année où le patrimoine de l'acheteur dépasse celui du locataire. L'assurance emprunteur n'est pas supposée : le seuil calculé hors assurance emprunteur avance le moment où l'achat devient intéressant. À Paris, les 18 955,50 € sont les droits de mutation du barème DGFiP du 1er juin 2026, hors émoluments de notaire. Département inconnu, acte avant cette date, ou bien neuf : Marcel garde l'estimation et le dit. Pas de taux national.
Banque de France, crédit immobilier hors assurance, juillet 2026 · info.gouv.fr, taux du Livret A au 1er août 2026 · DGFiP, barème DMTO au 1er juin 2026 · CGI art. 150 U II, 150 VC et 1609 nonies G
Calculs liés
- Comment est imposée une plus-value immobilière ?
L'impôt dépend des frais retenus et de la durée. Sur une plus-value de 100 000 € détenue un an, avec des frais réels nuls, il est de 38 200 € : 19 000 € d'impôt sur le revenu, 17 200 € de prélèvements sociaux, 2 000 € de taxe. Avec le forfait légal de 7,5 %, il est de 35 335 €.
- Comment se calcule l'IFI ?
L'IFI se calcule sur l'assiette nette, pas sur le prix des biens. Sur 3 100 000 € de biens, l'assiette est 1 810 000 € et l'IFI est de 6 070 €.
- SCI à l'IR ou à l'IS : lequel laisse le plus ?
Sur ce bien, la SCI à l'IR laisse 277 664 € et la SCI à l'IS 229 503 €. L'écart est 48 161 €, uniquement dû au régime. L'IS dégage plus de cash-flow chaque année, puis paie une plus-value comptable sans l'abattement pour durée de détention.
Questions fréquentes
Marcel dit-il d'acheter ?
Non. Il publie un seuil de durée et le qualifie d'indicatif quand des coûts manquent. Il n'y a pas de champ décision.
Pourquoi 6 ans n'est pas une rentabilité ?
C'est la première année où l'écart de patrimoine change de signe dans un modèle incomplet. Taxe foncière, charges, travaux, assurance et frais de revente absents reculent en général ce seuil.
Que vaut le taux de 1,70 % ?
C'est une hypothèse de référence égale au taux du Livret A. Le plafond du Livret A est 22 950 € hors intérêts. Au-delà, ce taux n'est pas un compte.