SCI IR ou IS · GC-IMMO-01
SCI à l'IR ou à l'IS : lequel laisse le plus ?
Réponse
Sur ce bien, la SCI à l'IR laisse 277 664 € et la SCI à l'IS 229 503 €. L'écart est 48 161 €, uniquement dû au régime. L'IS dégage plus de cash-flow chaque année, puis paie une plus-value comptable sans l'abattement pour durée de détention.
Exemple
Revenu foncier net 8 000 € par an, horizon 10 ans, revente à 243 799 €, prix 215 000 €. TMI 30 %.
À l'IR, 8 000 € de revenu foncier sont taxés à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 3 776 €. Le cash-flow net est 4 224 € par an, 42 240 € sur dix ans. La plus-value brute est 243 799 − 215 000 = 28 799 €. Après les abattements de durée, l'impôt de cession est 8 375 €. Le capital net est 277 664 €.
À l'IS, le bâtiment de 160 000 € s'amortit sur 30 ans, soit 5 333 € par an. Le bénéfice taxable est 8 000 − 5 333 = 2 667 €, imposé à 15 %, soit 400 €. Le cash-flow net est 7 600 € par an, 76 000 € sur dix ans.
À la revente, la valeur nette comptable n'est plus que 146 667 €. La plus-value comptable est 243 799 − 146 667 = 97 132 €. L'impôt sur les sociétés et le prélèvement sur la distribution font 90 296 €. Le capital net tombe à 229 503 €. L'écart avec l'IR est 48 161 €.
L'impôt sur les sociétés annuel est bas parce que l'amortissement réduit le bénéfice. À la sortie, cet amortissement revient dans la plus-value. Le classement peut s'inverser sur un autre horizon.
CGI art. 8 · CGI art. 206 · CGI art. 39 · CGI art. 150 U à 150 VC · CGI art. 219
Calculs liés
- Comment se répartit l'impôt d'une SCI entre les associés ?
Le résultat est le même. L'impôt ne l'est pas. L'associé A paie 8 460 €, B paie 8 496 €, C paie 6 984 €, selon sa quote-part et sa tranche.
- Comment est imposée une plus-value immobilière ?
L'impôt dépend des frais retenus et de la durée. Sur une plus-value de 100 000 € détenue un an, avec des frais réels nuls, il est de 38 200 € : 19 000 € d'impôt sur le revenu, 17 200 € de prélèvements sociaux, 2 000 € de taxe. Avec le forfait légal de 7,5 %, il est de 35 335 €.
- Comment se calcule l'IFI ?
L'IFI se calcule sur l'assiette nette, pas sur le prix des biens. Sur 3 100 000 € de biens, l'assiette est 1 810 000 € et l'IFI est de 6 070 €.
Questions fréquentes
Pourquoi l'IS gagne chaque année et perd à la fin ?
L'amortissement de 5 333 € par an baisse l'impôt courant. Il baisse aussi la valeur nette comptable, donc il augmente la plus-value à la revente, imposée sans l'abattement de durée de l'IR.
Plusieurs associés changent-ils le calcul ?
Oui. La ventilation par quote-part et par tranche est un autre moteur.