Investir au Royaume-Uni depuis une SASU :
deux structures chiffrées.
Sur 5 ans, pour 300 000 € de trésorerie : option A (dividende puis achat en nom propre) −48 718 €, option B (prêt de la SASU à une Limited Company britannique) +95 625 €. Écart entre les deux nets : 144 343 €.
Convention France-UK du 19 juin 2008 · art. 6, 13, 10 (retenue 15 %)
Paramètres du cas de référence
Hypothèses du cas de référence
Option A : après le prélèvement de sortie, la trésorerie ne couvre pas le prix. Le calcul suppose l'achat d'une quote-part de 62,4 % du bien ; prix, loyers, charges et revente au prorata. Ce résultat vient de cette hypothèse.
Option B non faisable telle quelle : le prêt est limité à la trésorerie, inférieure au prix d'entrée droit de timbre (SDLT) compris. Le complément de financement n'est pas modélisé.
Droit de timbre (SDLT) compris dans le calcul et dans le seuil de faisabilité ; frais d'avocat et d'agence non inclus ; un achat déclaré faisable peut ne pas l'être une fois ces frais payés.
Option A
dividende puis achat en nom propre
Achat d'une quote-part de 62,4 % du bien
Net final : 251 282 €
Option B
prêt de la SASU à une Limited Company britannique
Non faisable telle quelle : financement incomplet
Net final : 395 625 €
Écart entre les nets des deux options
Même trésorerie · même durée · calcul du moteur, sans recommandation.
Le résultat dépend des hypothèses ci-dessus.
Les règles qui jouent
Le SDLT — 30 000 € quelle que soit la structure
Le Stamp Duty Land Tax (SDLT) pour un non-résident achetant en buy-to-let au UK atteint environ 10 % sur un bien à 300 000 £ (tranches standard + 3 % surcharge buy-to-let + 2 % surcharge non-résident). C'est 30 000 € de coût d'entrée incompressible — identique en Option A et B.
Post-Brexit : la Directive Mère-Fille ne s'applique plus
Avant 2021, la Directive Mère-Fille UE (2011/96/UE) permettait une remontée de dividendes quasi-exonérée d'une filiale UK vers la SASU française. Post-Brexit, le UK n'est plus dans l'UE. La convention France-UK 2008 prévoit une retenue à source de 15 % sur les dividendes (art. 10) — le coût de remontée est bien plus élevé.
CGT 24 % et Income Tax 20 % — deux régimes distincts
Les revenus locatifs d'un non-résident UK sont imposés à 20 % via le Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). La plus-value immobilière résidentielle est taxée à 24 % CGT (Finance Act 2024). En Option B, la Limited Company paie la Corporation Tax à 25 %.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-uk -H "Authorization: Bearer YOUR_KEY" -H "Content-Type: application/json" -d '{"tresorerieSASU":300000,"prixAchat":300000,"loyersBrutsAn":18000,"chargesAnnuelles":4500,"prixRevente":380000,"horizonAnnees":5,"tmiFrance":0.30,"tauxPret":0.04}'Questions fréquentes
Qu'est-ce que le SDLT pour un non-résident au Royaume-Uni ?+
Equivalent des droits de mutation. Pour non-résident buy-to-let : tranches standard + 3% BTL + 2% non-résident. Sur 300 000 livres : environ 30 000 euros de frais d'entrée.
La Directive Mère-Fille s'applique-t-elle au UK après le Brexit ?+
Non. Depuis janvier 2021 le UK n'est plus dans l'UE. Retenue source dividendes UK vers SASU : 15% (convention France-UK 2008, art. 10).
Comment sont imposés les revenus locatifs au UK pour un non-résident ?+
Via le Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Income Tax à 20% sur revenus nets. La convention France-UK 2008 prévoit un crédit d'impôt.
Quel est le taux de la CGT au UK pour la PV résidentielle ?+
24% depuis le Finance Act 2024 pour les non-résidents. Pour les sociétés : Corporation Tax à 25%.
Quels coûts sont communs aux deux structures au UK ?+
Le SDLT de 30 000 euros est identique quelle que soit la structure. Post-Brexit, la Directive Mère-Fille ne s'applique plus. Les montants du cas de référence sont en haut de page.