Investir en Belgique depuis une SASU :
deux structures chiffrées.
Sur 5 ans, pour 300 000 € de trésorerie : option A (dividende puis achat en nom propre) −28 071 €, option B (prêt de la SASU à une filiale SRL belge) +100 641 €. Écart entre les deux nets : 128 711 €.
Convention France-Belgique du 10 mars 1964 · art. 6, 23 (exemption avec progressivité)
Paramètres du cas de référence
Hypothèses du cas de référence
Option A : après le prélèvement de sortie, la trésorerie ne couvre pas le prix. Le calcul suppose l'achat d'une quote-part de 68,6 % du bien ; prix, loyers, charges et revente au prorata. Ce résultat vient de cette hypothèse.
Droits d'enregistrement (12,5 %, 37 500 €) chiffrés à part, non inclus dans le calcul ni dans le seuil de faisabilité ; frais de notaire non inclus ; un achat déclaré faisable peut ne pas l'être une fois ces frais payés.
Option A
dividende puis achat en nom propre
Achat d'une quote-part de 68,6 % du bien
Net final : 271 929 €
Option B
prêt de la SASU à une filiale SRL belge
Net final : 400 641 €
Écart entre les nets des deux options
Même trésorerie · même durée · calcul du moteur, sans recommandation.
Le résultat dépend des hypothèses ci-dessus.
Les règles qui jouent
Pas d'IRNR en Belgique — imposition sur RC indexé
La Belgique n'impose pas les revenus locatifs des non-résidents sur les loyers réels, mais sur le revenu cadastral (RC) indexé × 1,4. C'est très favorable en Option A. La convention de 1964 prévoit l'exemption avec progressivité — les revenus belges ne sont pas imposés en France.
PV exonérée > 5 ans pour les particuliers
En Belgique, la plus-value immobilière est exonérée d'impôt pour les particuliers si la détention dépasse 5 ans. En Option A avec un horizon de 5 ans exactement, seules les PS françaises (17,2 %) restent dues sur la PV. La filiale SRL, elle, paie l'ISOC à 25 % sur la PV comptable.
Les PS françaises restent dues — arrêt de Ruyter
Malgré la convention d'exemption, les prélèvements sociaux français de 17,2 % restent dus sur les revenus immobiliers belges (CJUE, arrêt de Ruyter 2015). Ce coût s'applique à l'Option A ; la SRL belge, imposée à l'ISOC, n'y est pas soumise sur ses loyers.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-belgique -H "Authorization: Bearer YOUR_KEY" -H "Content-Type: application/json" -d '{"tresorerieSASU":300000,"prixAchat":300000,"loyersBrutsAn":18000,"chargesAnnuelles":4500,"prixRevente":380000,"horizonAnnees":5,"tmiFrance":0.30,"tauxPret":0.04}'Questions fréquentes
Comment sont imposés les revenus locatifs belges pour un non-résident ?+
Sur le revenu cadastral (RC) indexé multiplié par 1,4 — pas sur les loyers réels. Très favorable. Convention France-Belgique 1964 : exemption avec progressivité (art. 23).
La plus-value immobilière est-elle imposée en Belgique ?+
Non pour les particuliers si détention supérieure à 5 ans. La filiale SRL paie l'ISOC à 25% sur la PV comptable quelle que soit la durée.
Qu'est-ce que l'arrêt de Ruyter ?+
Arrêt CJUE 2015 confirmant que les PS françaises 17,2% restent dues sur les revenus immobiliers étrangers même sous convention d'exemption.
Quels sont les droits d'enregistrement en Belgique ?+
12,5% en Wallonie et Bruxelles, 3% en Flandre. Sur 300 000 euros : 37 500 euros en Wallonie, 9 000 euros en Flandre.
Comment la filiale SRL est-elle imposée en Belgique ?+
La SRL paie l'ISOC sur bénéfices réels avec intérêts déduits. En Option A, les prélèvements sociaux français s'ajoutent. Les montants du cas de référence sont en haut de page.