Investir en Italie depuis une SASU :
deux structures chiffrées.
Sur 5 ans, pour 300 000 € de trésorerie : option A (dividende puis achat en nom propre) −10 419 €, option B (prêt de la SASU à une filiale SRL italienne) +101 875 €. Écart entre les deux nets : 112 294 €.
Convention France-Italie du 5 octobre 1989 · art. 6, 13, 23
Paramètres du cas de référence
Hypothèses du cas de référence
Option A : après le prélèvement de sortie, la trésorerie ne couvre pas le prix. Le calcul suppose l'achat d'une quote-part de 68,6 % du bien ; prix, loyers, charges et revente au prorata. Ce résultat vient de cette hypothèse.
Frais d'acquisition (droits de mutation ou d'enregistrement, taxes de transfert, frais de notaire) non inclus dans le calcul ni dans le seuil de faisabilité ; un achat déclaré faisable peut ne pas l'être une fois ces frais payés.
Option A
dividende puis achat en nom propre
Achat d'une quote-part de 68,6 % du bien
Net final : 289 581 €
Option B
prêt de la SASU à une filiale SRL italienne
Net final : 401 875 €
Écart entre les nets des deux options
Même trésorerie · même durée · calcul du moteur, sans recommandation.
Le résultat dépend des hypothèses ci-dessus.
Les règles qui jouent
La cedolare secca — 21 % flat sur les loyers bruts
La cedolare secca (D.Lgs 23/2011 art. 3) est une option libératoire pour les bailleurs personnes physiques en Italie. Elle remplace l'IRPEF par un taux flat de 21 % sur les loyers bruts (pas de déduction de charges). Pour 18 000 € de loyers bruts, ce serait 3 780 € par an. La SRL ne peut pas y prétendre.
PV exonérée après 5 ans pour les particuliers
Le TUIR art. 67 exonère la plus-value immobilière pour les particuliers si la détention dépasse 5 ans. En Option A, la plus-value est exonérée en Italie ; les prélèvements sociaux français restent dus. La SRL paie l'IRES à 24 % sur la PV comptable.
La SRL italienne est imposée sur la plus-value comptable
La filiale SRL italienne paie l'IRES (24 %) sur la PV comptable à la cession, sans abattement pour durée. La plus-value comptable est le prix de revente moins la valeur nette comptable, après amortissements.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-italie -H "Authorization: Bearer YOUR_KEY" -H "Content-Type: application/json" -d '{"tresorerieSASU":300000,"prixAchat":300000,"loyersBrutsAn":18000,"chargesAnnuelles":4500,"prixRevente":380000,"horizonAnnees":5,"tmiFrance":0.30,"tauxPret":0.04}'Questions fréquentes
Qu'est-ce que la cedolare secca en Italie ?+
Option libératoire pour bailleurs personnes physiques (D.Lgs 23/2011 art. 3). Taux flat 21% sur loyers bruts, sans déduction de charges. Taux réduit 10% pour logements conventionnés. Les sociétés ne peuvent pas y prétendre.
La plus-value est-elle exonérée en Italie après 5 ans ?+
Oui pour les particuliers (TUIR art. 67). Pour les sociétés (SRL), l'IRES à 24% s'applique sur la PV comptable sans abattement pour durée.
Pourquoi la filiale SRL ne peut-elle pas opter pour la cedolare secca ?+
La cedolare secca est réservée aux personnes physiques. La SRL italienne paie l'IRES 24% sur ses bénéfices locatifs.
Quel est le taux de l'IRES en Italie ?+
24% (TUIR art. 77) sur le bénéfice net de la filiale SRL, après déduction des amortissements et des intérêts du prêt CC.
La convention France-Italie 1989 évite-t-elle la double imposition ?+
Oui. L'article 23 prévoit un crédit d'impôt. La Directive Mère-Fille UE s'applique pour la remontée des dividendes vers la SASU.