Investir en Grèce depuis une SASU :
deux structures chiffrées.
Sur 5 ans, pour 300 000 € de trésorerie : option A (dividende puis achat en nom propre) −10 419 €, option B (prêt de la SASU à une filiale IKE grecque) +101 085 €. Écart entre les deux nets : 111 504 €.
Convention France-Grèce du 21 août 1963 · art. 6, 13, 23
Paramètres du cas de référence
Hypothèses du cas de référence
Option A : après le prélèvement de sortie, la trésorerie ne couvre pas le prix. Le calcul suppose l'achat d'une quote-part de 68,6 % du bien ; prix, loyers, charges et revente au prorata. Ce résultat vient de cette hypothèse.
Droits de mutation (3 %, 9 000 €) chiffrés à part, non inclus dans le calcul ni dans le seuil de faisabilité ; frais de notaire et d'avocat non inclus ; un achat déclaré faisable peut ne pas l'être une fois ces frais payés.
Option A
dividende puis achat en nom propre
Achat d'une quote-part de 68,6 % du bien
Net final : 289 581 €
Option B
prêt de la SASU à une filiale IKE grecque
Net final : 401 085 €
Écart entre les nets des deux options
Même trésorerie · même durée · calcul du moteur, sans recommandation.
Le résultat dépend des hypothèses ci-dessus.
Les règles qui jouent
La PV immobilière est suspendue en Grèce depuis 2015
Depuis 2015, l'article 41 du Code fiscal grec (KFE) suspend l'imposition des plus-values immobilières pour les particuliers. En Option A, la plus-value est exonérée en Grèce ; les prélèvements sociaux français restent dus.
La filiale IKE paie 22 % d'IS sur la PV comptable
La suspension de PV (KFE art. 41) ne s'applique pas aux sociétés. La filiale IKE grecque paie l'IS à 22 % sur la plus-value comptable (prix de revente moins valeur nette comptable). L'impôt sur cette plus-value figure dans l'imposition à la cession de l'Option B.
Barème locatif grec progressif mais modéré
Les revenus locatifs en Grèce sont imposés selon un barème progressif : 15 % jusqu'à 12 000 €, 35 % de 12 001 à 35 000 €. Pour 13 500 € nets, ce serait 2 025 € par an. La convention de 1963 prévoit un crédit d'impôt en France.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-grece -H "Authorization: Bearer YOUR_KEY" -H "Content-Type: application/json" -d '{"tresorerieSASU":300000,"prixAchat":300000,"loyersBrutsAn":18000,"chargesAnnuelles":4500,"prixRevente":380000,"horizonAnnees":5,"tmiFrance":0.30,"tauxPret":0.04}'Questions fréquentes
La plus-value immobilière est-elle imposée en Grèce ?+
Non pour les particuliers depuis 2015 (KFE art. 41 — mesure temporaire). Pour les sociétés (IKE), IS grec à 22% sur la PV comptable.
Quel est le barème locatif grec ?+
Progressif : 15% jusqu'à 12 000 euros, 35% de 12 001 à 35 000 euros, 45% au-delà. Pour 13 500 euros nets : environ 2 025 euros d'impôt annuel.
Comment la plus-value est-elle imposée selon la structure ?+
Exonérée pour les particuliers (KFE art. 41). La filiale IKE paie 22 % d'IS sur la plus-value comptable. Les montants du cas de référence sont en haut de page.
La filiale IKE bénéficie-t-elle de la suspension de PV en Grèce ?+
Non. La suspension (KFE art. 41) ne s'applique qu'aux personnes physiques. La filiale IKE paie l'IS à 22% sur la PV comptable.
Quel est l'IS grec pour les sociétés ?+
22% (KFE art. 58) sur le bénéfice net. La Directive Mère-Fille UE s'applique pour la remontée vers la SASU française.