Investir en Espagne depuis une SASU :
deux structures chiffrées.
Sur 5 ans, pour 300 000 € de trésorerie : option A (dividende puis achat en nom propre) −10 419 €, option B (prêt de la SASU à une filiale SL espagnole) +100 641 €. Écart entre les deux nets : 111 059 €.Ce calcul est produit par le moteur simulate-immo-espagne de Marcel IA, vérifié par 24 assertions et sourcé sur des textes réglementaires officiels.
Convention France-Espagne du 14 janvier 1995 · IRNR 19 % · Directive UE Mère-Fille 2011/96/UE · CGI art. 145, 216, 200 A
Paramètres du cas de référence
Hypothèses du cas de référence
Option A : après le prélèvement de sortie, la trésorerie ne couvre pas le prix. Le calcul suppose l'achat d'une quote-part de 68,6 % du bien ; prix, loyers, charges et revente au prorata. Ce résultat vient de cette hypothèse.
Frais d'acquisition (droits de mutation ou d'enregistrement, taxes de transfert, frais de notaire) non inclus dans le calcul ni dans le seuil de faisabilité ; un achat déclaré faisable peut ne pas l'être une fois ces frais payés.
Option A
dividende puis achat en nom propre
Achat d'une quote-part de 68,6 % du bien
Net final : 289 581 €
Option B
prêt de la SASU à une filiale SL espagnole
Net final : 400 641 €
Écart entre les nets des deux options
Même trésorerie · même durée · calcul du moteur, sans recommandation.
Le résultat dépend des hypothèses ci-dessus.
Les règles qui jouent
Le prélèvement de sortie : 94 200 € avant l'achat
En sortant 300 000 € de la SASU en dividende, le PFU de 31,4 % (CGI art. 200 A) prélève immédiatement 94 200 €. Il reste 205 800 € pour un bien à 300 000 € : le calcul de l'Option A porte alors sur une quote-part du bien. Avec le prêt compte courant, il n'y a pas de prélèvement à la sortie.
L'IRNR espagnol (19 %) et les prélèvements sociaux français
Un non-résident qui perçoit des loyers en Espagne paie l'IRNR à 19 % sur les revenus nets (convention France-Espagne 1995, art. 6). En Option A, la PS française de 17,2 % s'ajoute (arrêt de Ruyter CJUE). En Option B, la filiale SL paie l'IS espagnol sur le résultat net après déduction des intérêts du prêt CC.
La Directive Mère-Fille et la remontée vers la SASU
Quand la filiale SL vend le bien, la plus-value remonte vers la SASU française via le régime mère-fille (CGI art. 145 et 216). La quote-part de frais et charges taxable est de 5 % × 25 % IS = 1,25 % effectif. En Option A, la PV est imposée à l'IRNR 19 % + PS 17,2 % = 36,2 % effectif.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
Résultat déterministe. Reproductible. Sourcé.
Ce calcul est vérifiable à tout moment via l'endpoint POST /api/v1/simulate-immo-espagne. Le moteur retourne les deux options, les sources CGI citées, et les avertissements réglementaires.
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-espagne \
-H "Authorization: Bearer {votre_cle}" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{
"tresorerieSASU": 300000,
"prixAchat": 300000,
"loyersBrutsAn": 18000,
"chargesAnnuelles": 4500,
"prixRevente": 380000,
"horizonAnnees": 5,
"tmiFrance": 0.30,
"tauxPret": 0.04
}'Questions fréquentes
Peut-on investir en immobilier en Espagne depuis une SASU ?+
Oui. Deux structures : dividende PFU 31,4% puis nom propre, ou prêt CC vers filiale SL espagnole. Les montants du cas de référence, calculés par le moteur, sont en haut de page.
Qu'est-ce que l'IRNR espagnol ?+
L'IRNR est l'impôt sur les revenus des non-résidents en Espagne. Pour les résidents UE : 19% sur les revenus locatifs nets et plus-values. Convention France-Espagne du 14 janvier 1995.
La Directive Mère-Fille s'applique-t-elle entre France et Espagne ?+
Oui. Directive UE 2011/96/UE. Remontée de dividendes SL vers SASU avec imposition effective de 1,25% seulement (QPFC 5% x IS France 25%).
Faut-il créer une filiale SL pour investir en Espagne ?+
Ce n'est pas obligatoire. Marcel IA chiffre les deux structures sans en désigner une : avec la filiale SL, il n'y a pas de prélèvement de sortie de 94 200 euros, et la remontée passe par la Directive Mère-Fille.
Quels sont les risques de la filiale SL espagnole ?+
Substance réelle en Espagne requise. Prêt au taux de marché (CGI art. 39). Frais création et comptabilité 2 000 à 5 000 euros par an non inclus dans le calcul.