Investir en Espagne depuis une SASU :
+111 059 € avec la bonne structure.
Pour 300 000 € de trésorerie SASU investis dans un appartement à Barcelone, l'écart entre dividende direct et filiale SL espagnole atteint 111 059 € sur 5 ans. Ce calcul est produit par le moteur simulate-immo-espagne de Marcel IA, vérifié par 24 assertions et sourcé sur des textes réglementaires officiels.
Convention France-Espagne du 14 janvier 1995 · IRNR 19 % · Directive UE Mère-Fille 2011/96/UE · CGI art. 145, 216, 200 A
Paramètres du cas de référence
Option A — À éviter
Sortir en dividende
puis acheter en nom propre
Option B — Recommandée
Prêt compte courant
SASU → filiale SL espagnole
Écart entre les deux structures
Même bien · Même ville · Même prix · Même durée
Seule la structure de détention change.
Pourquoi un tel écart ?
Le PFU détruit 94 200 € avant même l'achat
En sortant 300 000 € de la SASU en dividende, le PFU de 31,4 % (CGI art. 200 A) prélève immédiatement 94 200 €. Il ne reste que 205 800 € pour acheter un bien à 300 000 €. Le dirigeant doit emprunter — ou acheter moins cher. Avec le prêt compte courant, ces 94 200 € restent investis.
L'IRNR espagnol (19 %) est prélevé deux fois en Option A
Un non-résident qui perçoit des loyers en Espagne paie l'IRNR à 19 % sur les revenus nets (convention France-Espagne 1995, art. 6). En Option A, la PS française de 17,2 % s'ajoute (arrêt de Ruyter CJUE). En Option B, la filiale SL paie l'IS espagnol sur le résultat net après déduction des intérêts du prêt CC — base très réduite.
La Directive Mère-Fille neutralise la remontée vers la SASU
Quand la filiale SL vend le bien, la plus-value remonte vers la SASU française via le régime mère-fille (CGI art. 145 et 216). La quote-part de frais et charges taxable est de 5 % × 25 % IS = 1,25 % effectif. En Option A, la PV est imposée à l'IRNR 19 % + PS 17,2 % = 36,2 % effectif.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
Résultat déterministe. Reproductible. Sourcé.
Ce calcul est vérifiable à tout moment via l'endpoint POST /api/v1/simulate-immo-espagne. Le moteur retourne les deux options, les sources CGI citées, et les avertissements réglementaires.
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-espagne \
-H "Authorization: Bearer {votre_cle}" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{
"tresorerieSASU": 300000,
"prixAchat": 300000,
"loyersBrutsAn": 18000,
"chargesAnnuelles": 4500,
"prixRevente": 380000,
"horizonAnnees": 5,
"tmiFrance": 0.30,
"tauxPret": 0.04
}'