Investir au Portugal depuis une SASU :
deux structures chiffrées.
Sur 5 ans, pour 300 000 € de trésorerie : option A (dividende puis achat en nom propre) −13 712 €, option B (prêt de la SASU à une filiale Lda portugaise) +108 689 €. Écart entre les deux nets : 122 400 €.
Convention France-Portugal du 14 janvier 1971 · art. 6, 13, 23
Paramètres du cas de référence
Hypothèses du cas de référence
Option A : après le prélèvement de sortie, la trésorerie ne couvre pas le prix. Le calcul suppose l'achat d'une quote-part de 68,6 % du bien ; prix, loyers, charges et revente au prorata. Ce résultat vient de cette hypothèse.
Frais d'acquisition (droits de mutation ou d'enregistrement, taxes de transfert, frais de notaire) non inclus dans le calcul ni dans le seuil de faisabilité ; un achat déclaré faisable peut ne pas l'être une fois ces frais payés.
Option A
dividende puis achat en nom propre
Achat d'une quote-part de 68,6 % du bien
Net final : 286 288 €
Option B
prêt de la SASU à une filiale Lda portugaise
Net final : 408 689 €
Écart entre les nets des deux options
Même trésorerie · même durée · calcul du moteur, sans recommandation.
Le résultat dépend des hypothèses ci-dessus.
Les règles qui jouent
L'IRNR portugais à 25 % renverse la logique
En Espagne, l'IRNR est à 19 % sur les loyers des non-résidents. Au Portugal, l'IRNR monte à 25 % pour les non-résidents UE (CIRS art. 72). La filiale Lda paie l'IRC à 21 % sur son bénéfice, après amortissement et intérêts.
Le prélèvement de sortie : 94 200 € sur 300 000 €
Le PFU de 31,4 % retire 94 200 € à la sortie de la SASU. Il reste 205 800 € pour acheter en nom propre : moins que le prix du bien du cas de référence.
La PV est taxée à 25 % IRNR — identique pour les deux options
La plus-value immobilière est imposée à 25 % IRNR pour les non-résidents (convention FR-PT 1971, art. 13). La filiale Lda paie l'IRC 21 % sur la PV comptable. Les loyers en nom propre ouvrent un crédit d'impôt en France (convention, art. 23) ; les prélèvements sociaux français restent dus.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-portugal -H "Authorization: Bearer YOUR_KEY" -H "Content-Type: application/json" -d '{"tresorerieSASU":300000,"prixAchat":300000,"loyersBrutsAn":18000,"chargesAnnuelles":4500,"prixRevente":380000,"horizonAnnees":5,"tmiFrance":0.30,"tauxPret":0.04}'Questions fréquentes
Quelle différence entre le Portugal et l'Espagne pour un non-résident ?+
Au Portugal l'IRNR est à 25% pour les non-résidents UE (CIRS art. 72), contre 19% en Espagne. Les montants du cas de référence sont calculés par le moteur, en haut de page.
Quel est le taux de l'IRNR au Portugal ?+
25% sur les revenus locatifs nets et plus-values pour les résidents UE. Plus élevé qu'en Espagne (19%).
Qu'est-ce que l'IRC portugais ?+
L'IRC est l'IS au Portugal. Taux standard 21% (CIRC art. 87). PME bénéficient d'un taux réduit de 17% sur les premiers 25 000 euros de bénéfices.
La convention France-Portugal 1971 évite-t-elle la double imposition ?+
Oui. L'article 23 prévoit un crédit d'impôt. Revenus immobiliers imposés au Portugal (art. 6), plus-values également (art. 13).
Les PS françaises sont-elles dues sur des revenus au Portugal ?+
Oui. Les PS françaises 17,2% restent dues sur les revenus étrangers pour les résidents fiscaux français (arrêt de Ruyter, CJUE C-623/13).