Investir à Saint-Barthélemy depuis une SASU :
deux structures chiffrées.
Sur 5 ans, pour 300 000 € de trésorerie : option A (dividende puis achat en nom propre) −34 738 €, option B (détention par la SASU) +1 118 €. Écart entre les deux nets : 35 855 €.
Loi organique 2007-223 (COM) · CGI France applicable intégralement
Paramètres du cas de référence
Hypothèses du cas de référence
Option A : après le prélèvement de sortie, la trésorerie ne couvre pas le prix. Le calcul suppose l'achat d'une quote-part de 68,6 % du bien ; prix, loyers, charges et revente au prorata. Ce résultat vient de cette hypothèse.
Frais d'acquisition (droits de mutation ou d'enregistrement, taxes de transfert, frais de notaire) non inclus dans le calcul ni dans le seuil de faisabilité ; un achat déclaré faisable peut ne pas l'être une fois ces frais payés.
Option A
dividende puis achat en nom propre
Achat d'une quote-part de 68,6 % du bien
Net final : 265 262 €
Option B
détention par la SASU
Net final : 301 118 €
Écart entre les nets des deux options
Même trésorerie · même durée · calcul du moteur, sans recommandation.
Le résultat dépend des hypothèses ci-dessus.
Les règles qui jouent
Saint-Barth est une COM française — pas un pays étranger
Depuis 2007 (loi organique 2007-223), Saint-Barthélemy est une Collectivité d'Outre-Mer française. Pas de convention fiscale avec la France, pas d'IRNR, pas d'IS local. Un résident fiscal français qui investit à Saint-Barth paie exactement les mêmes impôts qu'en métropole.
La SASU qui détient directement subit une double imposition
Une SASU française qui achète un bien à Saint-Barth paie l'IS France (25 %) sur les bénéfices locatifs. À la cession, elle paie l'IS sur la PV comptable (25 %). Puis la distribution à l'associé déclenche le PFU (31,4 %). Le résultat net de l'Option B, calculé par le moteur, figure en haut de page.
La résidence fiscale à Saint-Barth après 5 ans
Après 5 ans de résidence fiscale effective à Saint-Barth (domicile principal, centre des intérêts économiques), un contribuable peut être exonéré d'IR France sur ses revenus de source SB. Mais les revenus de source française (dividendes SASU) restent imposés. Marcel ne modélise pas ce scénario — il requiert un conseil juridique.
Sources réglementaires citées
Reproduire ce calcul via l'API Marcel IA
curl -X POST https://marcel-retraite.fr/api/v1/simulate-immo-saint-barth -H "Authorization: Bearer YOUR_KEY" -H "Content-Type: application/json" -d '{"tresorerieSASU":300000,"prixAchat":300000,"loyersBrutsAn":18000,"chargesAnnuelles":4500,"prixRevente":380000,"horizonAnnees":5,"tmiFrance":0.30,"tauxPret":0.04}'Questions fréquentes
Saint-Barth est-elle un paradis fiscal pour les investisseurs français ?+
Non pour les résidents fiscaux français. Saint-Barth est une COM française depuis 2007. L'IR et IS France s'appliquent intégralement. L'avantage n'existe qu'après 5 ans de résidence fiscale effective sur l'ile.
Quelle est la différence fiscale entre SCI IR et nom propre à Saint-Barth ?+
Aucune. La SCI IR est fiscalement transparente (CGI art. 8). Les revenus remontent aux associés imposés à leur TMI + PS France, identique au nom propre : même résultat net que l'Option A.
Pourquoi la SASU qui détient directement un bien à Saint-Barth est-elle inefficace ?+
IS France 25 % sur les bénéfices et sur la plus-value comptable, puis PFU 31,4 % à la distribution. Les montants du cas de référence sont en haut de page.
Quand l'avantage fiscal de Saint-Barth s'applique-t-il ?+
Après 5 ans de résidence fiscale effective. Le contribuable doit avoir son domicile principal à Saint-Barth. Les revenus de source française restent imposés en France même dans ce cas.
La SCI IS est-elle avantageuse à Saint-Barth ?+
Non. La SCI IS (CGI art. 206) subit la même imposition que la SASU directe : même résultat net que l'Option B.