Marcel · Guide fiscal 2026
LMNP réel 2026 — amortissements, BIC et falaise fiscale
Le régime LMNP au réel permet de déduire les amortissements du bâti et du mobilier de vos revenus locatifs. C'est le principal avantage fiscal de la location meublée — mais il disparaît progressivement, créant une "falaise fiscale" que peu de simulateurs modélisent correctement.
Certifié CGI art. 39 C, II-2 · BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 · LF 2026 · rulesVersion 2026_v1 · 10 golden tests
1. Réel ou micro-BIC — le seuil 2026
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas le seuil légal. Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel qui s'applique — avec la possibilité de déduire les charges réelles et les amortissements.
Micro-BIC
Réel simplifié
2. Les amortissements au réel
Au régime réel, vous pouvez déduire l'amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. L'amortissement représente la perte de valeur théorique du bien dans le temps.
Exemple certifié — bien 250 000 € (terrain 50k, bâti 170k, mobilier 30k)
Loyers bruts
12 000 €/an
Charges + intérêts
−4 200 €/an
Résultat avant amort.
7 800 €/an
BIC imposable
0 €/an
Amortissement théorique : 9 952 €/an (5 667 bâti + 4 286 mobilier). Plafonné au RAA de 7 800 €. ARD généré : 2 152 €/an — reportable indéfiniment.
3. La règle de plafonnement (CGI art. 39 C, II-2)
L'amortissement déductible est plafonné au résultat avant amortissement. Il ne peut jamais créer de déficit BIC — contrairement à la location nue où le déficit foncier est imputable.
✓ Règle LMNP réel
BIC imposable = max(0, RAA − amortissement)
Jamais négatif. L'excédent d'amortissement devient un ARD (amortissement réputé différé).
✗ Idée reçue
Le LMNP réel ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Les ARD sont reportés sur les revenus LMNP futurs uniquement.
Source : CGI art. 39 C, II-2 · BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 70 · statut VERIFIED · golden test GOLDEN_LMNP_02
4. Les ARD — amortissements réputés différés
Quand l'amortissement théorique dépasse le résultat avant amortissement, l'excédent est mis en "réserve" : c'est l'ARD. Il est reportable indéfiniment sur les exercices suivants, sans limitation de durée.
Mécanique des ARD — exemple sur 3 ans
5. La falaise fiscale END_DEPRECIATION
⚠️ Le moment que peu de simulateurs modélisent
Quand le stock d'amortissements est épuisé (bâti après 30 ans, mobilier après 7 ans, ARD consommés), le BIC imposable augmente mécaniquement du montant du résultat avant amortissement. C'est la "falaise fiscale".
Exemple Thomas — bien acquis en 2026
2026-2032 (mobilier)
Amortissements bâti + mobilier couvrent le RAA
BIC 0 €
2033-2055 (bâti seul)
Seul le bâti est amorti, ARD consommés progressivement
BIC 0-500 €
2056 → END_DEPRECIATION
⚠️ Falaise : BIC passe de 0 à 10 800 €/an brutalement
BIC 10 800 €/an
Source : FR.LMNP.2026.004 · CGI art. 39 C + durées légales · DERIVED · GOLDEN_LMNP_03 · certifié moteur Marcel
La falaise fiscale n'est pas une surprise si on la modélise dès l'acquisition. C'est précisément ce que fait le moteur Marcel : il détecte l'événement END_DEPRECIATION et l'intègre dans la trajectoire financière de l'actif.
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