Barème usufruit et nue-propriété 2026 : comment se calcule la valeur de chaque part ?
Réponse courte. La valeur fiscale de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du CGI. À 62 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. À 72 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.
Que dit le barème de l'article 669 du CGI ?
Le barème fixe la part de l'usufruit en pourcentage de la valeur en pleine propriété. La nue-propriété vaut le reste. On retient l'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété (CGI, art. 669, I).
Ce barème est fiscal : il sert à calculer les droits de donation et de succession. Il ne dit rien de la valeur économique de l'usufruit.
Comment calculer les droits sur une donation de nue-propriété ?
On applique trois étapes : la valeur de la nue-propriété selon l'âge, puis l'abattement de 100 000 € par enfant, puis le barème en ligne directe.
- 1. Valeur de la nue-propriété = valeur du bien × pourcentage de l'article 669.
- 2. Part de chaque enfant, moins l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (CGI, art. 779). Il se renouvelle tous les 15 ans ; on suppose ici aucune donation antérieure.
- 3. Barème de l'article 777 sur la part taxable.
| Part taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Barème des droits en ligne directe (CGI, art. 777), après abattement.
Donation à 62 ans ou à 72 ans : quel écart sur un bien de 400 000 € ?
Dans ce cas fictif, les droits passent de 2 194,35 € à 6 194,35 € par enfant, car la nue-propriété vaut 60 % à 62 ans et 70 % à 72 ans.
Cas fictif. Un parent seul propriétaire donne la nue-propriété d'un appartement de 400 000 € à ses 2 enfants. Il garde l'usufruit. On compare une donation faite à 62 ans et une donation faite à 72 ans. Les frais de notaire ne sont pas comptés.
| Étape | Donation à 62 ans | Donation à 72 ans |
|---|---|---|
| Valeur de la nue-propriété | 60 % × 400 000 € = 240 000 € | 70 % × 400 000 € = 280 000 € |
| Part de chaque enfant (÷ 2) | 120 000 € | 140 000 € |
| Abattement | − 100 000 € | − 100 000 € |
| Part taxable | 20 000 € | 40 000 € |
| 5 % sur 8 072 € | 403,60 € | 403,60 € |
| 10 % sur 4 037 € (8 072 à 12 109 €) | 403,70 € | 403,70 € |
| 15 % sur 3 823 € (12 109 à 15 932 €) | 573,45 € | 573,45 € |
| 20 % au-delà de 15 932 € | 20 % × 4 068 € = 813,60 € | 20 % × 24 068 € = 4 813,60 € |
| Droits par enfant | 2 194,35 € | 6 194,35 € |
| Droits pour les 2 enfants | 4 388,70 € | 12 388,70 € |
Calcul à la main, par enfant (CGI, art. 669, 779 et 777).
L'écart vient d'une seule variable : l'âge. Entre 61 et 70 ans révolus, la nue-propriété vaut 60 %. Entre 71 et 80 ans, elle vaut 70 %.
Pour une comparaison entre donation en nue-propriété et succession sur un patrimoine plus important, voir notre article Donation en nue-propriété ou succession : quels droits sur 800 000 € ?.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit rejoint la nue-propriété, sans droits de succession sur cette réunion, en principe (CGI, art. 1133).
Les enfants deviennent alors pleins propriétaires. Une exception figure à l'article 751 du CGI : le bien est réintégré dans la succession de l'usufruitier quand la donation de la nue-propriété a eu lieu moins de trois mois avant le décès. Cet article vise aussi certaines cessions à titre onéreux de la nue-propriété à un héritier présomptif. Ces cas sont à vérifier au cas par cas.
Succession : que choisit le conjoint survivant, 1/4 en pleine propriété ou l'usufruit ?
Quand tous les enfants sont communs, le conjoint survivant peut choisir l'usufruit de la totalité des biens ou le quart en pleine propriété (Code civil, art. 757). Le conjoint est exonéré de droits de succession (CGI, art. 796-0 bis). Ce sont les enfants qui paient, et leur base change selon l'option.
Cas fictif. Au décès de l'un des époux, la succession comprend un bien de 400 000 €. Le conjoint survivant a 75 ans. Il y a 2 enfants communs, sans donation antérieure.
| Étape | Usufruit de la totalité | 1/4 en pleine propriété |
|---|---|---|
| Part du conjoint (exonérée) | Usufruit à 75 ans : 30 % × 400 000 € = 120 000 € | 1/4 × 400 000 € = 100 000 € |
| Part reçue par les 2 enfants | Nue-propriété : 280 000 € | Pleine propriété : 300 000 € |
| Par enfant | 140 000 € | 150 000 € |
| Après abattement de 100 000 € | 40 000 € | 50 000 € |
| Droits par enfant (art. 777) | 6 194,35 € | 8 194,35 € |
Droits des enfants selon l'option du conjoint (calcul à la main).
Dans l'option usufruit, la nue-propriété des enfants devient pleine propriété au décès du conjoint, sans nouveaux droits sur ce bien (art. 1133). Dans l'option 1/4, les 100 000 € reçus par le conjoint feront partie de sa propre succession. Le choix dépend aussi de critères civils et familiaux (revenus du conjoint, entente familiale) que ce calcul ne mesure pas.
Questions fréquentes
Combien vaut l'usufruit à 62 ans en 2026 ?
+
Selon le barème de l'article 669 du CGI, l'usufruit vaut 40 % de la pleine propriété entre 61 et 70 ans révolus. La nue-propriété vaut donc 60 %.
Combien vaut l'usufruit à 72 ans ?
+
Entre 71 et 80 ans révolus, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 % (CGI, art. 669).
Pourquoi un an d'écart peut-il changer la valeur de la nue-propriété ?
+
Le barème de l'article 669 du CGI avance par tranches de 10 ans. Quand l'usufruitier passe de 70 à 71 ans révolus, la nue-propriété passe de 60 % à 70 % de la valeur du bien. Pour un bien de 400 000 €, sa valeur fiscale passe de 240 000 € à 280 000 €.
Quel abattement sur une donation à un enfant ?
+
100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (CGI, art. 779).
Paie-t-on des droits au décès de l'usufruitier ?
+
En principe non : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne pas lieu à des droits de succession (CGI, art. 1133), sauf exceptions prévues par la loi, notamment une donation faite moins de trois mois avant le décès (CGI, art. 751).
Que signifie 1/4 en pleine propriété ou usufruit total ?
+
Quand tous les enfants sont communs, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de la totalité des biens et le quart des biens en pleine propriété (Code civil, art. 757).
Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession ?
+
Non, le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession (CGI, art. 796-0 bis).
Sources officielles
Mis à jour le 21 octobre 2026. Information, pas un conseil : Marcel rappelle les règles et les chiffres officiels ; il ne recommande aucune décision.