Même investissement, deux structures : pourquoi l'écart atteint 111 059 € en Espagne

Un dirigeant de SASU avec 300 000 € de trésorerie veut acheter un appartement à Barcelone. S'il sort l'argent en dividende, il perd 10 419 €. S'il crée une filiale espagnole via un prêt compte courant, il gagne 100 641 €. L'écart est de 111 059 € — pour le même bien, au même prix, dans la même ville. Ce résultat n'est pas une estimation. C'est un calcul, sourcé sur des textes réglementaires officiels, vérifié par 24 assertions automatisées.

Les hypothèses du calcul

Pour comparer les deux structures de façon rigoureuse, Marcel IA fixe les paramètres suivants :

Trésorerie SASU disponible : 300 000 €. Prix d'acquisition à Barcelone : 300 000 €. Loyers bruts annuels : 18 000 €. Charges annuelles : 4 500 €. Prix de revente envisagé : 380 000 €. Horizon d'investissement : 5 ans. TMI France du dirigeant : 30 %. Taux du prêt inter-entreprises : 4 %.

Ces paramètres sont volontairement identiques dans les deux scénarios. Seule la structure de détention change. C'est précisément ce qui permet d'isoler l'impact fiscal pur de chaque option.

Option A — Dividende PFU puis achat en nom propre : −10 419 €

Le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) est de 31,4 % en 2026 (CGI art. 200 A). Sur 300 000 € distribués, il prélève immédiatement 94 200 €. Le dirigeant ne dispose plus que de 205 800 € pour acquérir un bien à 300 000 €.

Une fois propriétaire en Espagne, les revenus locatifs sont imposés à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) au taux de 19 % pour les résidents UE, sur les revenus nets (convention France-Espagne 1995, art. 6). Les prélèvements sociaux français (17,2 %) restent dus — arrêt de Ruyter CJUE 2015. La convention prévoit un crédit d'impôt, mais les PS ne sont pas créditables.

À la revente, la plus-value de 80 000 € est imposée à l'IRNR 19 % en Espagne et aux PS en France. Le gain net à 5 ans est de −10 419 € par rapport à la trésorerie initiale.

Option B — Prêt compte courant vers une filiale SL espagnole : +100 641 €

La SASU prête 300 000 € à une filiale SL (Sociedad Limitada) qu'elle détient à 100 %, à un taux de 4 % (taux de marché, conforme CGI art. 39). La SL achète le bien.

Résultat : aucun PFU à la sortie. Les 300 000 € restent investis intégralement. La SL paie l'IS espagnol (25 %) sur le bénéfice net après déduction des intérêts du prêt. La base imposable est très faible — sur 13 500 € de revenus nets et 12 000 € d'intérêts, le résultat fiscal est de 1 500 €, soit 375 € d'IS annuel.

La SASU perçoit les intérêts (12 000 €/an), sur lesquels elle paie l'IS France (25 %) — soit 3 000 € d'IS, net 9 000 €/an de trésorerie supplémentaire.

À la revente, la PV remonte vers la SASU via le régime mère-fille (CGI art. 145 et 216). La quote-part de frais et charges taxable est de 5 % × 25 % = 1,25 % effectif — quasi-exonération. Le gain net à 5 ans est de +100 641 €.

Pourquoi l'écart est de 111 059 €

L'écart de 111 059 € entre les deux options se décompose en trois mécanismes :

Premier mécanisme — le PFU initial. En Option A, 94 200 € sont perdus dès le départ avant même l'achat. En Option B, zéro perte initiale. Ce seul point représente l'essentiel de l'écart sur 5 ans.

Deuxième mécanisme — l'optimisation de la base imposable. La SL déduit les intérêts du prêt (12 000 €/an) de ses revenus locatifs. La base IS est quasi-nulle. En Option A, l'IRNR s'applique sur les revenus nets sans levier d'endettement.

Troisième mécanisme — la remontée fiscalement neutre. La Directive Mère-Fille UE (2011/96/UE) et son transposition en CGI art. 145-216 permettent une remontée de dividendes avec une imposition effective de 1,25 % seulement. En Option A, la PV est imposée à 19 % IRNR + 17,2 % PS = 36,2 % effectif.

Sources réglementaires

Ce calcul est produit par le moteur simulate-immo-espagne de Marcel IA, vérifié par 24 assertions automatisées (golden tests). Les règles utilisées sont :

CGI art. 200 A — PFU 31,4 % (IR 12,8 % + PS 18,6 %). Convention France-Espagne du 14 janvier 1995 — art. 6 (revenus immobiliers), art. 10 (dividendes, retenue max 15 %), art. 23 (crédit d'impôt). IRNR Espagne 19 % — résidents UE sur revenus locatifs et plus-values. IS Espagne 25 % — Impuesto sobre Sociedades. Directive UE Mère-Fille 2011/96/UE — exonération dividendes inter-UE. CGI art. 145 et 216 — régime mère-fille français, quote-part frais et charges 5 %. CGI art. 39 — taux de marché pour le prêt inter-entreprises. Arrêt de Ruyter CJUE C-623/13 — PS françaises dues pour non-résidents UE.

Le résultat est déterministe et reproductible via POST /api/v1/simulate-immo-espagne.

111 059 € d'écart pour le même bien, le même prix, la même durée. La seule variable est la structure de détention. Marcel IA est le seul moteur qui calcule cet écart avec des sources CGI citées explicitement et des assertions automatisées. Tester le calcul : marcel-retraite.fr/simulateurs-immo/espagne

Tester le calcul complet →

→ Convention France-Espagne 1995 → Régime mère-fille CGI art. 145 → Autres corridors immo depuis SASU

Questions fréquentes

Pourquoi l'ecart atteint-il 111 059 euros entre les deux structures en Espagne ?+

Trois mecanismes : le PFU de 31,4% detruit 94 200 euros avant l'achat en Option A. La filiale SL deduit les interets du pret de sa base imposable, reduisant l'IS espagnol a quasi-zero. La Directive Mere-Fille reduit la taxation de remontee a 1,25% effectif vs 36,2% pour la PV en Option A.

Faut-il obligatoirement creer une SL espagnole pour investir en Espagne ?+

Non, c'est un choix selon le montant et la duree. Marcel IA calcule que sur 5 ans avec 300 000 euros de tresorerie SASU, la filiale SL gagne 111 059 euros de plus. Pour des montants plus faibles ou des horizons courts, l'arbitrage peut etre different.

Comment reproduire ce calcul avec l'API Marcel IA ?+

Via POST /api/v1/simulate-immo-espagne avec les parametres tresorerieSASU, prixAchat, loyersBrutsAn, chargesAnnuelles, prixRevente, horizonAnnees et tmiFrance. Le moteur retourne les deux options avec les sources CGI et les avertissements. Resultat deterministe et reproductible.

Qu'est-ce que la Directive Mere-Fille et pourquoi est-elle avantageuse ?+

La Directive UE 2011/96/UE permet la remontee de dividendes entre societes meres et filiales dans l'UE avec une imposition minimale. En France, la quote-part de frais et charges taxable est de 5% du dividende (CGI art. 216), soit une imposition effective de 1,25% seulement (5% x IS 25%).

Le calcul Comment Marcel IA verifie-t-il ses calculs par des tests automatises ?+

Oui. Le moteur simulate-immo-espagne est verifie par 24 assertions automatisees (golden tests) a chaque deploiement. Le resultat est deterministe — les memes parametres produisent toujours le meme resultat. Les sources CGI sont citees explicitement dans chaque reponse.