IFI : même patrimoine, 1 835 € ou 0 € selon sa structure
Réponse courte. Pour un couple qui détient 1,6 M€ (résidence principale de 900 000 € et appartement locatif de 700 000 €), l'IFI calculé est de 1 835 € par an si tout est détenu en direct et payé comptant. Il tombe à 0 € si le locatif reste financé par un crédit de 300 000 €, ou si les 700 000 € sont placés en actifs financiers plutôt qu'en immobilier. Le patrimoine net est comparable : ce qui change, c'est sa composition et son financement au 1er janvier.
Le cas : un couple, 1,6 M€, trois structures
Cas fictif. Couple de 45 ans, imposition commune. Valeurs choisies pour placer le patrimoine juste au-dessus du seuil de 1 300 000 € de l'article 964. Revenu fiscal de référence de 150 000 € et impôt sur le revenu de 25 000 € : ces deux montants ne servent qu'au plafonnement de l'article 979, qui ne joue dans aucun scénario.
| Scénario | Détenu au 1er janvier | Assiette nette | Trace Marcel | IFI calculé |
|---|---|---|---|---|
| A. Tout en direct, sans crédit | RP 900 000 € + locatif 700 000 € | 1 330 000 € | MRC-2026-7C301BCA | 1 835 € |
| B. Locatif encore à crédit | Mêmes biens ; prêt amortissable ayant financé le locatif, 300 000 € restant dus ; 300 000 € de liquidités ou placements conservés | 1 030 000 € | MRC-2026-93BD4384 | 0 € |
| C. 700 000 € placés en actifs financiers | RP 900 000 € | 630 000 € | MRC-2026-499D3EBB | 0 € |
Résultats indicatifs, règles 2026.09. Ils ne tiennent compte ni des loyers, ni de l'impôt sur ces loyers, ni des intérêts du crédit, ni du rendement des placements, ni des frais d'achat ou de vente.
Comment se forme le chiffre du scénario A ?
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Résidence principale | 900 000 € − 30 % (art. 973, I) | 630 000 € |
| Locatif | sans abattement | 700 000 € |
| Assiette nette | au-dessus du seuil de 1 300 000 € (art. 964) | 1 330 000 € |
| Barème (art. 977) | 0,50 % × 500 000 € + 0,70 % × 30 000 € | 2 710 € |
| Décote (art. 977) | 17 500 € − 1,25 % × 1 330 000 € | − 875 € |
| IFI | 2 710 € − 875 € | 1 835 € |
Marcel rend le même montant, avec la trace MRC-2026-7C301BCA.
Que montre le tableau ?
1. La résidence principale compte pour 70 %. Un seul bien du foyer bénéficie de l'abattement de 30 % : celui occupé à titre de résidence principale (CGI, art. 973, I). Ici, 270 000 € sortent de l'assiette.
2. Le crédit en cours pèse autant qu'un actif en moins. Entre A et B, seul change le capital restant dû de 300 000 €. Il se déduit parce qu'il a financé l'achat d'un bien imposable et existe au 1er janvier (CGI, art. 974 ; BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-10). L'assiette passe sous le seuil : 1 835 € d'écart par an.
3. Les actifs financiers sont hors de l'assiette. L'IFI ne porte que sur les biens et droits immobiliers et la fraction immobilière des parts de société (CGI, art. 965). Entre A et C, les 700 000 € placés en actions plutôt qu'en appartement ne sont pas taxés : 1 835 € d'écart par an.
L'effet de seuil, chiffré
Jusqu'à 1 300 000 € inclus, l'IFI est nul : l'article 964 vise un patrimoine supérieur à ce montant. Au-delà, le barème s'applique dès 800 000 €. Même foyer, mêmes revenus que le scénario A ; seule l'assiette varie.
| Assiette au 1er janvier | Trace Marcel | IFI calculé |
|---|---|---|
| 1 300 001 € | MRC-2026-5D2D3792 | 1 250,02 € |
| 1 330 000 € (scénario A) | MRC-2026-EDAFD763 | 1 835 € |
| 1 400 000 € (fin de la décote) | MRC-2026-D262433A | 3 200 € |
Un euro au-dessus du seuil fait naître 1 250,02 € d'impôt : 2 500,01 € de barème, moins 1 249,99 € de décote (art. 977). À 1 400 000 €, la décote est nulle et le barème s'applique en entier.
La situation au 1er janvier fixe l'assiette de l'année : ce qui change en cours d'année joue sur l'IFI de l'année suivante (art. 964).
Quelles sont les limites de ce calcul ?
- L'IFI n'est qu'un impôt parmi d'autres. Un crédit coûte des intérêts, un locatif rapporte des loyers imposables, des actions n'ont pas le même risque qu'un appartement. Le tableau compare un seul impôt, pas l'intérêt global de chaque structure.
- Une dette n'est déductible que si elle finance un actif imposable. Un prêt in fine n'est retenu qu'à hauteur du montant emprunté diminué d'une fraction proportionnelle aux années écoulées sur la durée totale ; un prêt sans terme perd 1/20 par an ; les prêts du foyer, de proches ou d'une société contrôlée ne sont pas déductibles, sauf conditions normales dans certains cas (CGI, art. 974, II et III).
- Les autres impôts liés à la détention (revenus fonciers, plus-values, transmission) ne sont pas chiffrés ici.
Comment refaire le calcul sur son cas ?
Listez vos biens immobiliers au 1er janvier, avec la résidence principale à part, puis les crédits encore en cours et ce qu'ils ont financé. Faites ensuite varier un seul élément à la fois : un crédit remboursé, un bien vendu, un capital placé autrement.
Marcel calcule l'IFI de chaque scénario, avec l'abattement sur la résidence principale, les dettes déductibles, la décote et le plafonnement. Chaque résultat porte les articles appliqués, la version des règles et un traceId. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.
Questions fréquentes
À partir de quel montant paie-t-on l'IFI ?
+
Quand le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (CGI, art. 964). Le barème s'applique alors à partir de 800 000 € (art. 977).
La résidence principale est-elle taxée en entier ?
+
Non. Un abattement de 30 % s'applique à sa valeur, pour un seul bien par foyer (CGI, art. 973, I).
Un crédit immobilier se déduit-il de l'assiette ?
+
Oui, s'il a financé un bien imposable et existe au 1er janvier : le capital restant dû est déduit (CGI, art. 974).
Les actions et l'épargne sont-elles soumises à l'IFI ?
+
Non, sauf la fraction immobilière de parts de sociétés ou de fonds (CGI, art. 965).
Qu'est-ce que la décote ?
+
Entre 1 300 000 € et 1 400 000 € d'assiette, une décote de 17 500 € − 1,25 % de l'assiette s'applique (CGI, art. 977).
Sources officielles
Mis à jour le 26 octobre 2026. Information, pas un conseil : Marcel rappelle les règles et les chiffres officiels ; il ne recommande aucune décision.