Acheter un logement à 500 000 € ou louer : quel écart de patrimoine dans le temps ?
Réponse courte. Dans ce cas fictif et selon ce modèle indicatif, à prix constants, le patrimoine de l'acheteur ne rejoint pas celui du locataire avant 30 ans : il reste 19 364,84 € d'écart en faveur du locataire. Avec des prix en hausse de 1 % par an, l'écart s'inverse avant 20 ans.
Quel est le cas simulé ?
Une personne seule hésite entre acheter sa résidence principale à 500 000 € et rester locataire d'un logement comparable à 18 000 € par an.
Données saisies dans le moteur Marcel acheter_louer (trace MRC-2026-C6DBCB5E, statut indicatif, hypothèses 2026.09) :
- un apport de 100 000 € et un crédit de 400 000 € ;
- une assurance emprunteur de 0,30 % du capital initial, quotité de 100 % (hypothèse du cas) ;
- une taxe foncière de 1 500 € et des charges de 2 400 € par an ;
- 15 000 € de frais de revente.
Hypothèses du moteur, publiées par lui :
- un taux de 3,30 % et une durée de 272 mois, moyennes Banque de France de juillet 2026, valables jusqu'au 31/10/2026 ;
- des frais de notaire estimés à 8 % du prix, bien ancien supposé (une estimation, pas le taux du département) ;
- des prix et un loyer constants ;
- un apport placé, dans le scénario locataire, à 1,7 % : le taux du Livret A depuis le 1er août 2026 (info.gouv.fr). C'est une hypothèse de référence sans risque. Le plafond du Livret A est de 22 950 € (service-public.fr), et au-delà, ce taux n'est pas celui d'un compte réel ;
- non saisis, donc lignes omises : les travaux et les charges locatives.
Quels coûts l'acheteur ne récupère-t-il pas ?
Ils se répartissent en quatre blocs : acquisition, financement, détention et sortie.
| Bloc | Poste | Montant |
|---|---|---|
| Acquisition | Frais de notaire (estimés à 8 %) | 40 000 € |
| Financement | Intérêts du crédit | 168 603,84 € |
| Financement | Assurance emprunteur (100 € par mois) | 27 200 € |
| Détention | Taxe foncière et charges | 1 500 € + 2 400 € par an |
| Détention | Travaux | non saisis |
| Sortie | Frais de vente | 15 000 € |
Coûts sur 30 ans dans le modèle (trace MRC-2026-C6DBCB5E).
Côté locataire, le coût non récupérable est le loyer : 540 000 € cumulés sur 30 ans dans le modèle.
Quand le patrimoine de l'acheteur rejoint-il celui du locataire ?
À prix constants, pas avant 30 ans dans ce modèle, à titre indicatif. À 30 ans, l'acheteur détient 485 000 € (le bien, moins les frais de vente) et le locataire 504 364,84 €.
L'écart est de 57 612,62 € en faveur du locataire après 1 an, de 73 059,21 € après 10 ans, puis il se réduit à 19 364,84 € après 30 ans. Le moteur indique que le seuil n'est « pas atteint avant 30 ans ». Ce chiffre ne mesure pas une rentabilité : il compare deux patrimoines sous des hypothèses données.
Que change l'évolution des prix ?
C'est la variable la plus forte. La grille du moteur, avec un apport placé à 1,7 %, donne :
| Évolution des prix | Après 10 ans | Après 20 ans | Après 30 ans |
|---|---|---|---|
| 0 % par an | − 73 059,21 € | − 65 617,56 € | − 19 364,84 € |
| + 1 % par an | − 20 748,15 € | + 44 477,46 € | + 154 559,62 € |
| + 2 % par an | + 36 438 € | + 177 356,14 € | + 386 315,95 € |
Écart de patrimoine acheteur − locataire (grille du moteur, trace MRC-2026-C6DBCB5E). Un écart négatif signifie que le patrimoine du locataire est plus élevé dans le modèle. Ces colonnes sont des scénarios de lecture, pas des prévisions.
Que manque-t-il pour affiner le calcul ?
Le moteur signale deux données à fort impact : le taux réel du crédit, s'il s'écarte de 3,30 %, et les travaux prévus.
Les charges locatives et un éventuel IFI sont également omis. Les frais de notaire réels dépendent du département et de la date de l'acte. Le résultat reste indicatif.
Questions fréquentes
À partir de combien d'années acheter rejoint-il louer dans ce cas ?
+
À prix constants, le moteur Marcel ne trouve pas de point mort avant 30 ans dans ce cas fictif. Avec des prix en hausse de 1 % par an, l'écart devient favorable à l'acheteur entre 10 et 20 ans.
Quel taux de crédit est retenu ?
+
3,30 %, taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat de juillet 2026 publié par la Banque de France, hors assurance, sur une durée moyenne de 22 ans et 8 mois.
Pourquoi comparer avec le Livret A ?
+
Le taux du Livret A, 1,7 % depuis le 1er août 2026, sert d'hypothèse de référence sans risque pour l'apport que le locataire garde placé. Le plafond du Livret A est de 22 950 € ; au-delà, ce taux n'est pas celui d'un compte réel.
Quels coûts sont pris en compte ?
+
Quatre blocs : acquisition (frais de notaire), financement (intérêts et assurance), détention (taxe foncière, charges, travaux) et sortie (frais de vente). Les travaux n'ont pas été saisis dans ce cas.
La plus-value à la revente est-elle imposée ?
+
Non pour une résidence principale : la plus-value de cession est exonérée (CGI, art. 150 U, II, 1°).
Ce résultat vaut-il pour ma situation ?
+
Non. Il s'agit d'un cas fictif aux résultats indicatifs. Le taux, les travaux, les frais de notaire du département et l'évolution des prix changent fortement le résultat.
Sources officielles
- Banque de France : Stat Info crédits aux particuliers (juillet 2026) et panorama des prêts à l'habitat
- info.gouv.fr : le taux du Livret A augmente à compter du 1er août 2026 (1,7 %)
- Service-public : Livret A (plafond de 22 950 €)
- Légifrance : code général des impôts, art. 150 U, II, 1° (résidence principale)
Mis à jour le 21 octobre 2026. Information, pas un conseil : Marcel rappelle les règles et les chiffres officiels ; il ne recommande aucune décision.